IMMOBILIER LOI PINEL: EST CE INTERESSANT?

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Les opérations de défiscalisation sont souvent décriés par les investisseurs avertis. Les lois permettant la défiscalisation se succèdent et pourtant les pratiques commerciales sont toujours les mêmes. On vous tend une belle carotte fiscale et on vous propose en échange un bien immobilier dont la qualité et la valorisation est décevante.

Pour autant, faut-il abandonner l’idée d’investir dans ce type de dispositif? la récente arrivée de la loi Pinel est l’occasion de remettre le sujet sur la table.

UNE DEMANDE AU RENDEZ VOUS

Pour obtenir l’avantage fiscal de la loi pinel, vous devez investir dans des zones éligibles. Si dans le passé, le zonage était parfois contestable, il est aujourd’hui mieux adapté à la demande locative.

Évidemment, il reste nécessaire de bien étudier le potentiel de l’emplacement. Le zonage est nécessaire mais pas suffisant pour passer à l’achat. Vous devez étudier la démographie, l’attractivité économique et les lieux attractifs pour le locataire comme pour tout investissement immobilier.

Dans le cadre fiscal de la loi pinel, les loyers sont plafonnés mais ils sont calculés pour que la classe moyenne soit éligible. En général, 80 % de la population est éligible. Le plafond n’est donc pas du tout un frein à l’investissement.

UNE OFFRE INSUFFISANTE

En France, il y a un manque de logements sociaux destinés aux classes moyennes. L’offre est insuffisante dans certaines villes et pourtant les programmes ont du mal actuellement à sortir de terre car la rentabilité de ces programmes neufs est souvent insuffisante car le marché immobilier est en baisse, et l’instabilité fiscale gèle les investisseurs potentiels. La loi pinel n’a pas encore réussi à inverser la tendance sur ce point.

LOI PINEL: ALORS MAUVAIS PLAN???

oui si vous investissez sur un programme neuf avec un promoteur, ses belles plaquettes et ses commerciaux aux chaussures italiennes!!!

Il faut rémunérer le promoteur, le grossiste en distribution, le réseau de distribution et le commercial. Le coût commercial et marketing est énorme et vient donc manger au moins l’avantage fiscal de ce type de programme. Sans compter la qualité des biens livrés qui est souvent loin des beaux dessins en 3D des plaquettes commerciales.

CONTOURNEZ LE PROBLÈME!

L’avantage fiscal de la loi pinel est intéressant mais la majorité des épargnants pensent qu’il est obligatoire de passer par un promoteur pour faire ce type d’investissement. En fait, il en est rien.

Vous pouvez faire construire vous même ce type de logement neuf à condition de respecter les conditions de la loi Pinel.

Mieux, il y a même la possibilité de le faire d’ans l’ancien avec des travaux sous condition de réhabilitation.

En montant votre investissement par vous même, vous pourrez faire des économies sur les habituels programmes et éventuellement faire de bonnes affaires à l’achat sur des terrains ou des biens anciens.

Les lois de défiscalisation peuvent devenir des opportunités très intéressantes à condition de se comporter comme un vrai investisseur qui monte son projet par lui-même.

Faites nous partager vos expériences ou vos impressions sur les lois de défiscalisation comme la loi pinel dans les commentaires.

investissement définition: INVESTISSEMENT VS SPECULATION

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J’aime bien les choses précises et clairs. Pour vous aider dans votre réflexion, il est nécessaire de bien faire la différence entre l’investissement et la spéculation.

Régulièrement, on me me dit des choses du genre: « je veux investir sur l’or » ou bien encore « je veux investir sur l’art ».

Mais ce ne sont pas des investissements au sens que je le définis.

Pour moi un investissement est un projet qui doit permettre de dégager des revenus réguliers. Par exemple, une entreprise dégage des bénéfices, un appartement génère des loyers ou encore les actions donnent droit à des dividendes.

La revente d’un bien ayant fait l’objet d’un investissement peut donner lieu à une plus-value mais ce n’est pas la motivation principale.

La spéculation à pour but d’anticiper la valeur d’un bien. Si on achète un bien, on espère ainsi le revendre plus cher et effectuer une plus-value.

On peut aussi vendre un bien et espérer le racheter moins cher plus tard. Cette pratique est courante sur les marchés boursiers.

INVESTIR OU SPÉCULER: QUE FAIRE?

Il n’y a pas de réponse précise. Ça dépend du secteur et aussi de votre personnalité. Certains ne jure que par l’or, d’autres l’immobilier et certains ne jurent que par la bourse. C’est une histoire de choix et d’affinité.

Un élément peut permettre cependant de faire pencher la décision et c’est le risque.

Les investissements sont souvent moins risqués car on répond à un marché et on a une bonne visibilité sur les revenus à percevoir. En cas de baisse de la valeur d’un bien, les revenus générés par les revenus viennent amortir le risque de baisse.

Par exemple, si je possède des actions total, les dividendes perçus chaque année viennent amortir le risque de baisse du cours de l’action.

Si la spéculation à long terme est risquée car il est impossible d’anticiper la valorisation d’un bien avec certitude sur plusieurs années, la spéculation peut permettre à court terme de générer des revenus.

Je ne pense pas qu’une pratique soit meilleure qu’une autre. C’est surtout une histoire d’affinité, de gestion du risque et d’expertise.

Que penses tu de l’investissement et de la spéculation? partagez vos avis et vos expériences dans les commentaires.

marché immobilier : attention l’ancien est plus cher que le neuf!!!

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Dans mon entourage et auprès de ma clientèle, il est commun de penser que l’immobilier ancien est meilleur marché qu’une construction neuve. Ceci n’est pas faux ni vrai d’ailleurs. Mais pour juger, il convient de bien apprécier la différence de valeur en prenant en compte tous les critères sur le marché immobilier.

Les atouts du neuf

Le marché immobilier neuf n’a pas la côte auprès des investisseurs aguerris mais il présente pourtant des avantages pour les investisseurs moins aguerris ou souhaitant consacrer moins de temps à leurs projets d’investissement. Il offre entre autre les avantages suivants:

  • meilleure visibilité sur les charges futures,
  • meilleure attractivité locative,
  • frais de notaire réduit.

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive.

Les atouts de l’ancien

Le marché immobilier ancien est le terrain de chasse favori des marchand de biens, des rentiers et des investisseurs aguerris dans l’immobilier. En effet, les biens anciens ont aussi des avantages attrayants:

  • budget moins cher au neuf à surface égale,
  • possibilité de faire de bonnes affaires,
  • des emplacements de qualité (centre ville, zone protégée, etc)

Alors que choisir?

Et bien comme souvent dans le marché immobilier, il n’y pas de réponse unique et ça dépend des cas.

Une des clés de cette question est la valorisation du bien ancien et son coût d’entretien par rapport à un bien équivalent dans le neuf.

L’ancien présente l’avantage d’avoir un budget à l’achat moins cher que le neuf. Mais au budget d’achat, il est nécessaire d’évaluer le montant des travaux nécessaires pour avoir un bien refait à neuf entièrement. C’est le seul moyen pour pouvoir comparer avec un immo neuf. Comme on dit:

Les travaux dans l’ancien, on sait quand ça commence mais jamais quand ça finit!

Si vous projetez d’acheter une maison dans l’ancien, il faut comparer avec le prix de revient d’une maison neuve.

Vous devez donc estimer le ravalement de façade, l’isolation, le rafraichissement, l’électricité, la plomberie, …

Une rénovation légère demande en général 200 €/m2. Si cela nécessite des travaux plus lourds (plomberie, électricité, etc), le budget atteint rapidement 500 €/m2. Si tout est à refaire de A à Z sauf les murs et la toiture, un budget de 1000 €/m2 ne sera pas de trop.

Dans le cas des appartements, l’évaluation est plus complexe. Car au budget de rénovation de l’appartement, il est aussi nécessaire d’évaluer le budget des travaux nécessaire pour les parties communes (ravalement, ascenseur, toiture, etc).

Dans un immeuble à rénover entièrement, le budget travaux se répartit de la manière suivante: 60 % pour l’appart et 40 % pour les parties communes.

Il convient donc de bien se renseigner auprès de la copropriété pour connaître les travaux prévus et essayez également d’estimer les risques à prévoir pour les prochaines années.

Dès que vous avez estimé le budget de rénovation à neuf, il suffit de comparer le budget total d’investissement au prix du marché dans le neuf pour un bien équivalent. Arbitrer entre neuf et ancien dans le marché immobilier n’est pas facile mais cette méthode vous donnera déjà un élément de réponse pertinent.

Alors plutôt neuf ou ancien? faites nous part de ton opinion et de tes expériences dans les commentaires.

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