marché immobilier : attention l’ancien est plus cher que le neuf!!!

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Dans mon entourage et auprès de ma clientèle, il est commun de penser que l’immobilier ancien est meilleur marché qu’une construction neuve. Ceci n’est pas faux ni vrai d’ailleurs. Mais pour juger, il convient de bien apprécier la différence de valeur en prenant en compte tous les critères sur le marché immobilier.

Les atouts du neuf

Le marché immobilier neuf n’a pas la côte auprès des investisseurs aguerris mais il présente pourtant des avantages pour les investisseurs moins aguerris ou souhaitant consacrer moins de temps à leurs projets d’investissement. Il offre entre autre les avantages suivants:

  • meilleure visibilité sur les charges futures,
  • meilleure attractivité locative,
  • frais de notaire réduit.

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive.

Les atouts de l’ancien

Le marché immobilier ancien est le terrain de chasse favori des marchand de biens, des rentiers et des investisseurs aguerris dans l’immobilier. En effet, les biens anciens ont aussi des avantages attrayants:

  • budget moins cher au neuf à surface égale,
  • possibilité de faire de bonnes affaires,
  • des emplacements de qualité (centre ville, zone protégée, etc)

Alors que choisir?

Et bien comme souvent dans le marché immobilier, il n’y pas de réponse unique et ça dépend des cas.

Une des clés de cette question est la valorisation du bien ancien et son coût d’entretien par rapport à un bien équivalent dans le neuf.

L’ancien présente l’avantage d’avoir un budget à l’achat moins cher que le neuf. Mais au budget d’achat, il est nécessaire d’évaluer le montant des travaux nécessaires pour avoir un bien refait à neuf entièrement. C’est le seul moyen pour pouvoir comparer avec un immo neuf. Comme on dit:

Les travaux dans l’ancien, on sait quand ça commence mais jamais quand ça finit!

Si vous projetez d’acheter une maison dans l’ancien, il faut comparer avec le prix de revient d’une maison neuve.

Vous devez donc estimer le ravalement de façade, l’isolation, le rafraichissement, l’électricité, la plomberie, …

Une rénovation légère demande en général 200 €/m2. Si cela nécessite des travaux plus lourds (plomberie, électricité, etc), le budget atteint rapidement 500 €/m2. Si tout est à refaire de A à Z sauf les murs et la toiture, un budget de 1000 €/m2 ne sera pas de trop.

Dans le cas des appartements, l’évaluation est plus complexe. Car au budget de rénovation de l’appartement, il est aussi nécessaire d’évaluer le budget des travaux nécessaire pour les parties communes (ravalement, ascenseur, toiture, etc).

Dans un immeuble à rénover entièrement, le budget travaux se répartit de la manière suivante: 60 % pour l’appart et 40 % pour les parties communes.

Il convient donc de bien se renseigner auprès de la copropriété pour connaître les travaux prévus et essayez également d’estimer les risques à prévoir pour les prochaines années.

Dès que vous avez estimé le budget de rénovation à neuf, il suffit de comparer le budget total d’investissement au prix du marché dans le neuf pour un bien équivalent. Arbitrer entre neuf et ancien dans le marché immobilier n’est pas facile mais cette méthode vous donnera déjà un élément de réponse pertinent.

Alors plutôt neuf ou ancien? faites nous part de ton opinion et de tes expériences dans les commentaires.

Quelles sont vos motivations pour investir?

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MOTIVATIONSouvent, on souhaite investir car on a un capital à disposition ou une capacité d’épargne non utilisée. Une augmentation de salaire, une somme reçue en héritage, la vente d’un biens, etc sont autant d’évènements qui peuvent vous inciter à faire des investissements pour développer votre patrimoine.

La vie est aussi une suite d’évènements comme la naissance d’un enfant, un décès, une maladie, le vieillissement, un changement de carrière, etc qui peuvent vous faire réfléchir. Tous ces évènements peuvent en effet faire émerger votre envie d’investir pour développer son patrimoine.

Cependant investir pour investir n’a aucun sens quelque soit votre situation patrimoniale. Connaître ses motivations est essentiel car il sera plus facile ensuite de définir ses objectifs et sa stratégie d’investissement. Cela apparaîtra alors limpide et naturel.

Ne pas suivre les motivations des autres

Dans mon métier, je rencontre régulièrement des personnes qui n’ont aucune motivation pour investir alors que ce serait pertinent compte tenu de leur situation et ou de leur patrimoine. Dans ce cas, je préfère botter en touche et je leur dis de me recontacter si jamais leur position évolue. Pourquoi? Car ces personnes risquent de sortir de leur investissement à tout moment si cela ne correspond pas à leur motivation du moment où ils seront déçus du résultat de cet investissement par un manque de suivi ou de compréhension de leur part.

Combien de fois chaque semaine j’entends ce genre de propos:

« j’ai investi en immobilier sur le conseil de mon comptable »

« j’ai placé de l’argent sur le plan épargne logement parce que mon banquier le voulait »

« j’ai ouvert une assurance-vie parce que mon assureur m’a fait une fleur sur mon assurance auto »

Voilà autant d’exemple que j’ai rencontré mais qui ne corresponde pas aux motivations et aux aspirations des personnes. D’ailleurs, quand on les interroge et qu’on les réoriente ils sont prêts à désinvestir immédiatement pour un projet d’investissement plus conforme à leurs motivations.

En fait, la motivation réelle est celle du vendeur qui souhaite vous vendre un produit tant bien que mal…

Quels sont les domaines de motivation des investisseurs privés?

Une récente étude du Crédit Foncier sur l’investissement immobilier locatif a montré que les trois premières motivations des investisseurs était l’optimisation fiscale (68% des sondés), la retraite (44%) et se constituer un patrimoine (42%).

Parler des motivations des voisins c’est bien mais mieux appréhender les siennes c’est beaucoup plus intéressant. Pour vous aider à clarifier vos motivations, il est intéressant d’en connaître les principaux thèmes:

 

1.protection de la famille: je veux protéger mon conjoint/ma conjointe en cas de décès, je veux maintenir le niveau de vie du foyer en cas de maladie,…

2.retraite: je veux vivre dans une autre région à ma retraite, je veux voyager et maintenir mon niveau de vie pendant la retraite, ….

3.transmission/succession: je souhaite transmettre une somme d’argent à mes petits enfants, je ne veux pas que mes héritiers payent des droits de succession importants à mon décès, …

4.enfants: je souhaite financer les études supérieures de mes enfants, je veux les aider à créer leur activité, je veux que leur éducation soit assurer dans de bonnes conditions si je décède prématurément, ….

5.projets:je souhaite acquérir ma résidence principale, je veux faire le tour du monde, j’ai envie de créer mon entreprise,…

6.dépendance: je ne souhaite pas être une charge pour ma fille en cas de dépendance, je veux pouvoir faire des travaux pour adapter ma résidence principale en cas de dépendance, …

7.fiscalité: je veux payer moins d’impôts, je veux investir en évitant une augmentation de ma fiscalité, …

8.personnelles: je veux montrer aux autres de quoi je suis capable, …

Une motivation peut prendre sa source en mixant plusieurs thèmes et c’est d’ailleurs souvent le cas.  Cette liste est une aide pour vous permettre à préciser vos motivations.

Si vous éprouvez des difficultés à préciser vos motivations, je vous invite à faire appel à une personne extérieure pour vous aider à structurer votre réflexion. Faire appel à un professionnel comme un conseiller en gestion de patrimoine peut être une aide utile pour vous aider dans votre démarche.

Personnellement, j’adore échanger sur les motivations d’investissement avec les personnes car c’est humainement riche et ça permet aussi d’humaniser l’approche de la finance.

Je vous invite maintenant à me faire part de vos réactions et vos expériences concernant vos motivations pour investir.

Qu’est ce que l’investissement privé?

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INVESTISSEMENTDans la suite d’articles pour établir des bases et un socle, je vous propose de définir ce que représente l’investissement à mon sens dans le cadre de la vie privée. Bien sûr, ce que je vais définir est dévié par le prisme personnel et vous avez peut-être une autre vision de l’investissement mais on est aussi là pour échanger.

Définitions

Voici quelques définitions de l’investissement que l’on peut trouver sur le site du Larousse:

  • Opération qui permet de renouveler et d’accroître le capital d’une économie.
  • Décision par laquelle un individu, une entreprise ou une collectivité affecte ses ressources propres ou des fonds empruntés à l’accroissement de son stock de biens productifs.
  • Capitaux, bien investis (par exemple, une machine, un équipement, etc.).
  • Fait pour un individu de mettre beaucoup de lui-même dans une action, un travail : Un investissement insuffisant dans le travail scolaire.
  • Résultat acquis constituant une valeur, un bien : Ce diplôme, c’est un investissement pour l’avenir.
  • Mobilisation et transformation par l’appareil psychique de l’énergie pulsionnelle, ayant pour conséquence d’attacher cette dernière à une ou plusieurs représentations inconscientes.

Ma vision de l’investissement privé

Pour moi, l’investissement privé est un ensemble d’opérations consistant à investir une épargne ou un capital sur des opérations à long terme portant sur des biens ou des avoirs financiers dans le but de dégager un revenu et ou une plus-value.

Concernant le fruit de l’investissement, le fait de dégager des revenus est importante pour moi car il est selon moi important de pouvoir rémunérer le travail et le capital de manière régulière. Les investissements dont le but unique est de dégager une potentielle plus-value relève davantage de la spéculation pour ma part. On l’a vu récemment avec l’époque des « startups internet » du début de l’ère numérique ou la capacité des sociétés était occultée devant le potentiel supposé de l’idée.

Les différents investissements

Les possibilités pour investir sont diverses et de manières générales, je les classe en 4 catégories:

  • l’immobilier
  • les valeurs mobilières
  • les assurances
  • les liquidités

Evidemment on peut classer de manière différente (biens tangibles, biens intangibles, biens meubles, biens immeubles) mais cette classification mérite d’être simple et compréhensible pour un grand nombre. Je reviendrai prochainement sur ce sujet.

Cet article pose les bases de mes futures interventions concernant l’investissement privé. Je vous invite maintenant à échanger dans les commentaires pour échanger sur votre propre vision de l’investissement ou les difficultés que vous rencontrez pour passer à l’action.

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