marché immobilier: quelle est la vraie valeur de l’immobilier

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prix immobilier

Le marché immobilier fait toujours débat sur le niveau réel des prix pratiqués. Mais qu’en est il de sa valeur réelle?

Quand on fait du lèche vitrine, il arrive fréquemment de tomber sur une agence immobilière.

Je ne peux alors m’empêcher de regarder les prix même rapidement.

On a tous un avis sur les prix de l’immobilier. En effet, le logement est un des besoins de base pour nous tous.

On s’y intéresse donc par obligation et/ou intérêt.

On prend pour argent comptant  les prix affichés.

Pourtant, est ce que les prix reflètent réellement la valeur d’un bien et du marché immobilier?

 

Qu’est ce que la valeur d’un marché immobilier?

Le prix est formé par la confrontation de l’offre et de la demande dans un marché.

La valeur peut prendre plusieurs formes: valeur d’acquisition, valeur comptable, valeur ajoutée, etc

Mais la forme qui m’intéresse dans cet article, c’est la valeur d’usage.

La valeur d’usage correspond à l’utilité qu’une personne en retire en fonction de l’utilité ou de ses besoins.

Une autre valeur intéressante est la valeur d’échange qui correspond à la quantité échangeable entre deux biens de nature différente (ex: or et immobilier).

Valeur VS prix

 

Ce qui est intéressant dans les comparaisons, ce n’est pas de comparer de manière statique comme une photo mais de manière dynamique dans le temps.

Si on parle de valeur d’échange, Quelle quantité d’or je pouvais échanger contre mon appartement il y a 25 ans.

En considérant un appartement de 100 m2 à Paris en 1992, je pouvais acheter l’époque 543 once d’or.

Au 31 décembre 2014, je pouvais en acheter 411 once d’or. Au 23 janvier 2015 et suite à la chute de l’euro, je peux obtenir 367 once d’or. La valeur intrinsèque de mon bien a donc baissé car l’or est encore considéré comme une monnaie de référence ou comme la valeur « refuge ».

On peux faire le même calcul avec le prix du pain. En 1992, avec ce même logement 74.7 tonnes de pain. En 2010, il était possible d’acheter 120,5 tonnes de pain. On a gagné donc en pouvoir d’achat sur le budget alimentaire ces 20 dernières années.

 

On voit que le prix affiché d’un bien ne suffit pas mesurer l’évolution de la valeur et qu’il est nécessaire de le comparer à d’autres actifs pour avoir une meilleure idée. Une baisse ou une hausse des prix est donc à mettre en perspective et parfois on a des surprises. On le voit rapidement avec des comparaisons simples.

 

Impact des politiques économiques

 

Les politiques économiques ont un impact fort sur les valorisations des actifs comme l’immobilier.

La politique monétaire de la banque centrale européenne avec sa politique de taux bas avec l’arrivée de Mario Draghi aux manettes a permis de sauver les meubles sur le marché immobilier. En effet, 1% de taux en moins sur les crédit correspond à 8 % supplémentaire en terme de pouvoir d’achat pour un projet immobilier classique.

De même, l’arrivée du quantative easing début 2015, a provoqué la baisse de 20 % de l’euro/dollar depuis les plus hauts de 2014.

Les étrangers avec des dollars en poche ont donc 20 % d’achat en plus tandis que les européens ont perdu l’équivalent pour leurs achats en dollars. Cela va donc avoir un effet sur les prix de l’immobilier en ayant une meilleure attractivité pour les capitaux étrangers. Le marché immobilier parisien profite le plus de cet effet car c’est là que les étrangers investissent le plus.

 

On le voit bien, l’impact de l’économie et des options prises dans le monde ont un impact sur l’immobilier.

Mais l’immobilier c’est aussi un capital au même titre que l’assurance-vie ou encore les investissements boursiers. Malgré tout, l’impact sera différent selon la nature de l’actif.

Il est donc important de répartir son épargne sur différentes classes d’actifs afin de s’adapter aux évolutions économiques pour stabiliser le risque et la performance.

 

Et vous, qu’en pensez vous? Comment adaptez vous la répartition de votre épargne? Faites nous part de vos impressions et vos expériences dans les commentaires.

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