IMMOBILIER LOI PINEL: EST CE INTERESSANT?

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Les opérations de défiscalisation sont souvent décriés par les investisseurs avertis. Les lois permettant la défiscalisation se succèdent et pourtant les pratiques commerciales sont toujours les mêmes. On vous tend une belle carotte fiscale et on vous propose en échange un bien immobilier dont la qualité et la valorisation est décevante.

Pour autant, faut-il abandonner l’idée d’investir dans ce type de dispositif? la récente arrivée de la loi Pinel est l’occasion de remettre le sujet sur la table.

UNE DEMANDE AU RENDEZ VOUS

Pour obtenir l’avantage fiscal de la loi pinel, vous devez investir dans des zones éligibles. Si dans le passé, le zonage était parfois contestable, il est aujourd’hui mieux adapté à la demande locative.

Évidemment, il reste nécessaire de bien étudier le potentiel de l’emplacement. Le zonage est nécessaire mais pas suffisant pour passer à l’achat. Vous devez étudier la démographie, l’attractivité économique et les lieux attractifs pour le locataire comme pour tout investissement immobilier.

Dans le cadre fiscal de la loi pinel, les loyers sont plafonnés mais ils sont calculés pour que la classe moyenne soit éligible. En général, 80 % de la population est éligible. Le plafond n’est donc pas du tout un frein à l’investissement.

UNE OFFRE INSUFFISANTE

En France, il y a un manque de logements sociaux destinés aux classes moyennes. L’offre est insuffisante dans certaines villes et pourtant les programmes ont du mal actuellement à sortir de terre car la rentabilité de ces programmes neufs est souvent insuffisante car le marché immobilier est en baisse, et l’instabilité fiscale gèle les investisseurs potentiels. La loi pinel n’a pas encore réussi à inverser la tendance sur ce point.

LOI PINEL: ALORS MAUVAIS PLAN???

oui si vous investissez sur un programme neuf avec un promoteur, ses belles plaquettes et ses commerciaux aux chaussures italiennes!!!

Il faut rémunérer le promoteur, le grossiste en distribution, le réseau de distribution et le commercial. Le coût commercial et marketing est énorme et vient donc manger au moins l’avantage fiscal de ce type de programme. Sans compter la qualité des biens livrés qui est souvent loin des beaux dessins en 3D des plaquettes commerciales.

CONTOURNEZ LE PROBLÈME!

L’avantage fiscal de la loi pinel est intéressant mais la majorité des épargnants pensent qu’il est obligatoire de passer par un promoteur pour faire ce type d’investissement. En fait, il en est rien.

Vous pouvez faire construire vous même ce type de logement neuf à condition de respecter les conditions de la loi Pinel.

Mieux, il y a même la possibilité de le faire d’ans l’ancien avec des travaux sous condition de réhabilitation.

En montant votre investissement par vous même, vous pourrez faire des économies sur les habituels programmes et éventuellement faire de bonnes affaires à l’achat sur des terrains ou des biens anciens.

Les lois de défiscalisation peuvent devenir des opportunités très intéressantes à condition de se comporter comme un vrai investisseur qui monte son projet par lui-même.

Faites nous partager vos expériences ou vos impressions sur les lois de défiscalisation comme la loi pinel dans les commentaires.

12 Réponses

  1. Mike,

    Vous faite une analyse pertinente et essentiellement basée sur le bon sens (j’approuve, je fonctionne comme cela).

    Et je suis d’accord : moi, en tant qu’indépendant, je refuse de vendre du Duflot à mes clients (l’explication, pour les plus courageux qui aiment le détail et la lecture est ici : http://defiscalisation.comprendrechoisir.com/communique/voir/282007/un-eclairage-sur-les-nouvelles-mesures-de-la-loi-duflot-loi-pinel)

    • Bon bah je vois que l’on partage les mêmes convictions. 🙂
      On m’a plusieurs fois proposé en temps que pro de l’immobilier de commercialiser ce genre de programme.
      J’ai toujours refusé, pourtant les com’ étaient généreuses !
      Pas envie d’être complice de la perte de mes clients.
      Je préfère proposer des petits immeubles de rapport…

      • merci pour tes encouragements. je partage tout à fait ton avis.
        après il ne faut pas jeter aux orties ce type de produit. Il y a quelques promoteurs réglo mais ce sera mois intéressant pour deux raisons:

        +le prix d’une certaine sécurité
        +le prix de la délégation

        on s’adresse plutôt à une clientèle de néophyte qui ne souhaitent pas s’investir personnellement dans leurs investissements. Les solutions packagés répondent donc à un désir de diversification d’épargne et d’une relative sécurité. Ils payent à contrario cher cet avantage au détriment de la rentabilité.

        De toute façon, apprendre et faire par soi-même est toujours plus lucratif mais cela demande de la motivation, de l’intérêt pour le secteur d’investissement et aussi une bonne mental pour prendre des décisions. Donc ça réduit drastiquement la population…

        Je crois que sur le marché de l’immo, il y en a pour tout les gouts et les besoins et qu’il n’y a pas de vérité absolue.

  2. je suis également indépendant et le duflot je ne souhaite pas vendre.
    merci pour ton commentaire

  3. la loi pinel un bon plan, Ben voyons ! le rendement locatif, après le train de mesures anti-loueurs qu’on connaît et en attendant le suivant …va reduire votre investissement en miette.
    Les économies d’énergie : ridicules à côté de leur coût de mise en oeuvre, il faut 30 ans pour les « amortir » et elles sont quasi-impossibles dans les co-propriétés (interdiction des chaudières à ventouse, coût prohibitif des chaudières à condensation), sans mentionner la DISPARITION quasi totale des aides fiscales et des primes à l’économie d’énergie. Comme tout ce qui concerne l’écologie, un immense fumigène pour avoir le soutien des Verts en créant des emplois fictifs (cf. http://www.pinel.biz )
    Inflation : pas près de revenir, aucun état ne peut se permettre une augmentation des taux et ca détruirait toute l’épargne francaise (effondrement des assurances vies).
    Les vieux : dépossédés de toute retraite, ils seront les premiers à demander le blocage des loyers.
    La seule solution dans un pays en déclin accéléré et incapable de se réformer (en réduisant les dépenses au lieu d’augmenter les taxes, en cessant d’attirer et de soigner les parasites du monde entier au lieu de garder et de soigner ses contribuables) c’est de partir avant que le piège ne soit totalement refermé !

    Le pire de tout ca est qu’IL N’Y A PAS DE CRISE DE LA DETTE; la France emprunte à un taux plus bas même que celui des Etats Unis et de l’Angleterre.

    • comme tout , si on sait tirer parti de la législation, on peut faire de bonnes opérations. si on fait confiance à un tiers on risque d’être mal guidé

  4. Bonjour,
    J’avais exactement la même idée cad construire une maison pour une location Pinel. Ma question est de savoir s’il est possible d’intégrer la valorisation de mon terrain. Je m’explique j’ai mon domicile fixe basé sur un terrain conséquent, mon projet serait de construire une maison sur une partie de ce terrain. Donc serait il possible d’intégrer la valorisation du terrain dans le coût total de l’opération ? Si oui y a t-il un texte de référence, et aussi comment procéder ? D’avance merci.

    • je n’ai jamais encore traité ce cas mais il faudra probablement séparer le terrain avec un géomètre et avant tout étudier si le Pinel est le plus adapté à votre situation. Quand à voir la faisabilité, il faut se référer aux textes de loi. tout est dispo en ligne.

    • Bonjour Pinel31,
      Avez vous eu une réponse à votre situation , je suis dans le meme cas.
      J’ai eu une confirmation que sur la loi scellier que la valorisation du terrain été possible.
      Merci.

      • l’idée de valoriser un actif que l’on possède est une bonne idée de bon sens. Je ne sais pas si c’est possible.
        il ya aussi le déficit foncier.

  5. Bonjour,
    J’ai eu confirmation au prés des impôts de ma ville après 15 jours d’attente que la valorisation d’un terrain qu’on possède et possible.
    Il faut faire 2 estimations qui doit déterminer le prix au moment de notre acquisition.
    La le pinel est intéressant sinon le neuf est trop chers et effectivement le déficit foncier est préférable.

  6. merci pour ces précisions Dou. Bonne continuation dans tes projets

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