marché immobilier : attention l’ancien est plus cher que le neuf!!!

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Dans mon entourage et auprès de ma clientèle, il est commun de penser que l’immobilier ancien est meilleur marché qu’une construction neuve. Ceci n’est pas faux ni vrai d’ailleurs. Mais pour juger, il convient de bien apprécier la différence de valeur en prenant en compte tous les critères sur le marché immobilier.

Les atouts du neuf

Le marché immobilier neuf n’a pas la côte auprès des investisseurs aguerris mais il présente pourtant des avantages pour les investisseurs moins aguerris ou souhaitant consacrer moins de temps à leurs projets d’investissement. Il offre entre autre les avantages suivants:

  • meilleure visibilité sur les charges futures,
  • meilleure attractivité locative,
  • frais de notaire réduit.

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive.

Les atouts de l’ancien

Le marché immobilier ancien est le terrain de chasse favori des marchand de biens, des rentiers et des investisseurs aguerris dans l’immobilier. En effet, les biens anciens ont aussi des avantages attrayants:

  • budget moins cher au neuf à surface égale,
  • possibilité de faire de bonnes affaires,
  • des emplacements de qualité (centre ville, zone protégée, etc)

Alors que choisir?

Et bien comme souvent dans le marché immobilier, il n’y pas de réponse unique et ça dépend des cas.

Une des clés de cette question est la valorisation du bien ancien et son coût d’entretien par rapport à un bien équivalent dans le neuf.

L’ancien présente l’avantage d’avoir un budget à l’achat moins cher que le neuf. Mais au budget d’achat, il est nécessaire d’évaluer le montant des travaux nécessaires pour avoir un bien refait à neuf entièrement. C’est le seul moyen pour pouvoir comparer avec un immo neuf. Comme on dit:

Les travaux dans l’ancien, on sait quand ça commence mais jamais quand ça finit!

Si vous projetez d’acheter une maison dans l’ancien, il faut comparer avec le prix de revient d’une maison neuve.

Vous devez donc estimer le ravalement de façade, l’isolation, le rafraichissement, l’électricité, la plomberie, …

Une rénovation légère demande en général 200 €/m2. Si cela nécessite des travaux plus lourds (plomberie, électricité, etc), le budget atteint rapidement 500 €/m2. Si tout est à refaire de A à Z sauf les murs et la toiture, un budget de 1000 €/m2 ne sera pas de trop.

Dans le cas des appartements, l’évaluation est plus complexe. Car au budget de rénovation de l’appartement, il est aussi nécessaire d’évaluer le budget des travaux nécessaire pour les parties communes (ravalement, ascenseur, toiture, etc).

Dans un immeuble à rénover entièrement, le budget travaux se répartit de la manière suivante: 60 % pour l’appart et 40 % pour les parties communes.

Il convient donc de bien se renseigner auprès de la copropriété pour connaître les travaux prévus et essayez également d’estimer les risques à prévoir pour les prochaines années.

Dès que vous avez estimé le budget de rénovation à neuf, il suffit de comparer le budget total d’investissement au prix du marché dans le neuf pour un bien équivalent. Arbitrer entre neuf et ancien dans le marché immobilier n’est pas facile mais cette méthode vous donnera déjà un élément de réponse pertinent.

Alors plutôt neuf ou ancien? faites nous part de ton opinion et de tes expériences dans les commentaires.

10 Responses

  1. InvestMan

    Il ne faut pas se limiter à cette réflexion lorsque l’on réfléchit au neuf et à l’ancien. Un investissement immobilier se fait généralement sur le très long terme. Il convient donc d’anticiper l’évolution du bien sur 10/20/30 ans ou plus.

    Or, en comparant des constructions des années 1800 et début 1900 avec ce qui se fait aujourd’hui, on voit une très grosse différence (et pas que d’un point de vue architectural). Un très grand nombre de nouvelles constructions sont réalisées à la va-vite avec de très grosses réparations à effectuer après 10 ou 15 ans. Ce point est crucial et à mon sens, il faut le prendre en considération dans son étude d’un investissement.

  2. Mikael

    merci pour ton commentaire
    oui je partage ton avis sur la qualité. évidemment je parle de remise à neuf et à qualité égale évidemment. de toute façon on ne pourra pas égaler la qualité des constructions de nos aïeux sur le point de la solidité et de la résistance.
    ici je ne voulais forcément dire que le neuf est mieux que l’ancien mais il est nécessaire de comparer ce qui est comparable pour arbitrer. souvent dans l’ancien, c’est dans les parties communes que le surcout existe.

  3. Sébastien l'Investisseur Immobilier

    Bonsoir Michaël,
    Lorsque tu dis : «évidemment je parle de remise à neuf et à qualité égale évidemment. de toute façon on ne pourra pas égaler la qualité des constructions de nos aïeux sur le point de la solidité et de la résistance» par définition on ne pourra jamais comparer un appartement neuf et l’ancien. Ce n’est pas comparable ni par rapport au quartier ni par rapport aux prestations ni par rapport à la vue par rapport au bâtiment en lui-même. La question de la qualité des matériaux se pose forcément, nous n’avons donc pas d’équivalent entre le neuf et l’ancien. Je rejoins INVESTMAN sur ce point, on ne peut pas juste comparer le neuf et l’ancien pour savoir lequel est plus avantageux il faut prendre le projet dans son ensemble.

    • Mikael

      il y a toujours des éléments subjectifs dans l’immobilier. Certains préfère le neuf d’autre l’ancien et d’autres des choses atypiques. Néanmoins il y a des tendances de marché et c’est par rapport à ça qu’il faut se raccrocher.

  4. Sébastien l'Investisseur Immobilier

    En ce qui concerne l’investissement dans le «neuf », je tiens tout de même à rappeler qu’avec tous les avantages et inconvénients liés au neuf, on ne doit pas oublier qu’un appartement est NEUF UNIQUEMENT LA PREMIERE FOIS. Lors1er achat, dès la revente cet appartement ne le sera plus. Il restera récent pendant les 10 premières années mais il ne sera plus neuf. L’argument de l’appartement neuf ne fonctionne que pour la 1ère transaction pas pour la revente, ni les suivantes.
    De plus, dans les appartements anciens ont a l’avantage de connaître à l’avance les charges pratiquement exacte ainsi que les futurs ravalements et travaux. Un historiques existe au sein de la copropriété, on connaît plus facilement nos voisins, les bons et mauvais payeurs bref toute la vie de l’immeuble et c’est bien pratique !

    • Mikael

      je ne cherche pas à opposer le neuf et ancien. chacun possède ses avantages et ses défauts.
      Il faut juger sur le long terme et donc poser toutes les données afin de pouvoir évaluer au mieux la rentabilité de chaque projet. et encore il y a souvent de l’imprévu.
      Le sens de mon article est de donner une base de comparaison financière.
      Après ceux qui sont plus à l’aise avec l’ancien font de l’ancien et ceux qui préfère le neuf font du neuf. A chacun sa marotte et comme dans la nature on trouve son bonheur dans la diversité du marché.

      • Guillaume

        Salut Mikael, réflexion intéressante grâce à ton article…
        Tu sembles quand même donner une réponse :
        « L’immobilier ancien est le terrain de chasse favori des marchand de biens, des rentiers et des investisseurs aguerris dans l’immobilier. »
        Pour moi si les investisseurs aguerris privilégient l’ancien c’est qu’il y a une bonne raison : c’est nettement plus rentable !!!
        Même le premier jour de livraison, le neuf est déjà ancien à mes yeux ! Souvent ce genre de construction est bourrés de malfaçons 🙁

        • Mikael

          dans l’ancien il y a plus d’opportunités mais le neuf offre certains avantages. Dans l’immo il y en a pour tout les gouts et tes critères ne correspondent pas forcément à ceux d’un autre investisseur.
          Le sens de l’article est de comparer ce qui est comparable même si l’exercice fait le grand écart.
          des malfaçons il y en a aussi chez les artisans comme il y a des promoteurs nickels dans le neuf.
          Et puis pour faire du neuf tu peux aussi prendre un architecte ou un maitre d’œuvre et faire réaliser ton petit immeuble par tes propres moyens. Je connais des investisseurs qui l’ont déjà fait.

          de toute façon, on en revient toujours à un problème d’expertise et de spécialisation et à chacun sa marotte. Moi j’ai pas trop de chappelle, je pense qu’il y a des opportunités partout. Et celles de demain seront peut être différentes de celles d’aujourd’hui.

          • Devenir Rentier Immobilier

            Je suis tout à fait d’accord avec toi Mikael.

            Je pense aussi qu’il y a des bonnes affaires partout. Il faut juste savoir regarder autour de soi pour les trouver !!

            Lionel

          • Mikael

            merci . oui savoir regarder sans les à priori. rester froid et ouvert et juger sur pièces comme on dit.

            savoir évaluer aussi un projet . j’y reviendrai là dessus

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